[年三四线城市二三季度楼市出现了重要作用转折]年三四线城市二三季度楼市出现了重要作用转折

自2021年二三季度楼市出现历史性转折以来，救市行动已持续近13个月，但市场依然冷淡。

政策工具箱里还有哪些“招数”？未来半年还可能推出哪些优势？

如果全线下调0.5个百分点，可以释放8000到9000亿。继续降低RRR还可以扩大货币乘数，提高货币衍生能力。

2.降低利率

自2021年12月以来，LPR已四次降息，其中与房地产市场相关的5年期LPR降息累计35个基点。

5年期LPR未来一年将有30个基点左右的降息空间，最低可能达到4.0%；一年期LPR的空间可能减半，即15个基点左右，最低约3.50%。

3.股票抵押折价

当5年期LPR降息时，从下一个定价日起，股票抵押贷款通常会减少相同的金额。

股票抵押贷款利率由“LPR加分”组成。LPR是浮动的，而“加分”部分是固定的。如果涨幅为正，说明利率涨了，反之，说明贴水了。

2019年到2022年初，各地房贷水平较高，有些地方甚至超过7%。例如，2021年10月初，广东惠州首套房贷款利率比LPR高255个基点。如果你当时办理了贷款，这个“加分”会一直持续到贷款合同终止。即使LPR降至4.0%，你的房贷利率也将达到6.55%！

所以，对这三年来以超高房贷利率买房的人给予额外优惠，降低加分(比如首套房加分减为零，二套房加分不超过50个基点)，也是合理的，也可以让这些家庭有多余的钱花。

历史上有“额外折扣”的先例，发生在全球金融危机的2008年10月。当时享受基准利率85%的股票房贷普遍改为30%。

4.松绑“认房认贷”

部分城市取消认房认贷政策，或大幅降低门槛。下一步就看大城市了。如果不能完全废除，至少可以松绑。

5.取消或放宽“二手房交易参考价”

“二手房交易参考价”是一项强干预政策，它甚至可以硬性规定“不得显示真实成交价”“不得显示卖方出价”，这在人类房地产调控史上是前所未有的。在市场过热的时候，这个政策可能有存在的理由，但应该不会长期存在。

另外，“二手房交易参考价”虽然名义上是“参考价”，实际上是“指导价”。它要求金融机构以这个价格发放贷款，相当于提高了首付比例，不利于支持刚需和改善性购房，也不利于活跃二手房市场。

6.金钱放弃了改革努力

货币棚改是楼市调控中的“核弹级”举措。可以减少住房存量，瞬间增加购房需求和购房资金量。对2016-2018年三四线城市房价飙升起到了重要作用。

目前货币棚改已经在一些供应量超大市场超冷的城市重启，比如郑州。继续加大货币棚改量，可以促进市场的回暖。

7.延长房贷期限，放宽接力贷合作贷。

目前商业房贷最长期限是30年，未来有可能提高到40年。

另外，就是放宽“贷款人年龄贷款年限”的上限。那是七五年前的事了，现在有些城市已经放宽到85年了。也就是说，70岁的老人也可以贷款15年。

当然，这个过程需要成年的孩子来保证。在未来，接力贷款的期限也可能超过30年。

延长房贷年限放宽接力贷合作贷都可以增加房市购买力，有利于去库存。

如果疫情持续，建议引入先息后资的贷款方式。例如，在

一线城市是楼市的龙头和风向标，也是房价的天花板。如果一线城市不放松，其他城市的市场很难恢复。

目前北上广深四大一线城市中，只有上海在临港新区实施了一年的社保购房松绑政策，其他城市基本没有动作。

建议上海继续放宽“三价低”政策；建议深圳放宽二手房交易参考价格管制，并尝试在坪山大鹏盐田放宽限购(比如降低社保年限，落户即可买房，非户籍人口有2至3年社保)；建议放宽广州本地限购。比如南沙可以允许大湾区户籍居民无门槛购买一套，花都白云番禺为人才松绑。此外，北上广深的增值税优惠也可以由5改为2。

今年6月出台的第九版方案，大幅释放了“防疫红利”，比如对密切接触者和入境人员的隔离控制时间，由“14天集中隔离医学观察7天居家健康监测”调整为“7天集中隔离医学观察3天居家健康监测”。

据信，第十版计划也正在制定中。如果能简化为“5 2”甚至“2 5”，对经济的发展是有利的，对楼市和股市都是有利的。