[房地产市场热点问题]房地产市场持续低迷消费观念越来越保守

最近各地商业贷款对公积金贷款的新政不断，成为给购房者减轻负担的另一种金融手段。

就银行而言，中智研究院指数事业部市场研究总监陈正廷认为，商专意味着住房抵押利息减少，因此短期内合作意愿较弱。但是上海金融开发研究所主任曾认为，从长期有利于提振房地产市场的角度来看，对银行不好。

“商专”不是什么新鲜事。

今年以来，各地房地产市场新政不断，其中围绕房贷的惠民政策直接关系到人们的钱袋，“商专”也是其中之一。

据中智研究院的不完全统计，今年以来，近20个城市实行了“商专”政策，减轻了购房者还贷的压力。特别是9月以来，云南普洱河南洛阳广西城港陕西汉中等多个城市集中发布了“商专”新政。

其中，9月14日普洱市住房公积金管理中心发布《关于开办商业银行住房贷款转公积金贷款业务的通知》，表示将开展市场上个人商业性住房贷款向住房公积金转移的业务。9月21日，洛阳市防城港市住房公积金管理中心分别围绕“商专”管理办法发表了意见稿。9月24日，“中韩公布”官宣时间已于本月5日恢复“商专”业务，有效期为2年。

所谓的“商专”是商业性个人住房贷款转入公积金贷款。因为相对贷款和公积金贷款的利率差异很大，两者之间的转换无疑会降低购房者的还款压力。从各地对新政的描述中也可以看出，支持“商专”的目标相对一致。

从上文可以看出，在当前房地产市场持续低迷消费观念越来越保守的情况下，以低成本公积金贷款取代商业贷款，降低购房者的还款压力，将更好地促进房地产市场的合理需求。

中韩市从2014年到2017年实施了“商专”贷款业务，后期由于房地产市长/市场调整资金利用率高的因素，暂时停止了这项业务。

相反，房贷仍然比经营贷款等其他贷款品种属于“高费用”贷款。特别是对几年前购买房子的居民来说，连接LPR需要每年调整一次，还有等待周期。此外，受存款利率下行理财收益不好等影响，试图提前还款，甚至用低价经营贷款“更换”房贷的现象也更加明显。

以洛阳为例，该市于今年5月初将个人夫妇双方青年人才公积金住房贷款限额调整为55万韩元65万韩元65万韩元。目前实施的第一套房最低利率为4.1%，贷款为55万韩元，对于按照30年期限刚刚买房后转换的居民，可以节省6万韩元左右的利息。

这一效果在目前没有执行最低贷款利率的城市更为明显。以汉中市为例，该市住房公积金管理中心政策规定和赵本路科长在上述《汉中公告》文章中表示，目前当地相对出口利率一般在4.5%左右，公积金贷款是目前5年内第一套房年利率2.75%，5年以上第一套房年利率3.25%，两套房提高10%的优惠政策。

陈文静认为，这一政策主要是针对存款住房居民，特别是过去几年来，购房贷款利率相对较高，一些城市的抵押贷款利率高于5%，“商业转移”后抵押贷款利率大幅降低，可以大大减轻购房者的贷款负担。但是，“商专”业务需要取得房产证并办理，近两年住房抵押利率较高时，对于买房的居民来说，可能暂时无法满足门槛。

限制门槛或打折效果

测量结果很诱人，但执行水平受多方面的门槛限制。

以洛阳市新发布的《商专》征求意见稿为例，申请《商专》也要满足以下门槛。

第一，主体是该市符合公积金贷款门槛的职工，其贷款尚未偿还，已获得房产证，住房没有经过其他担保事项。第二，借款人必须自己筹集资金偿还所有商业贷款。三事业的开展取决于市公积金额度。也就是说，贷款率连续三个月低于85%时被搁置。四贷款限额按本市现行计算方式计算，贷款剩余本金不得超过，商业贷款偿还期限与“商专”贷款期限之和不得超过30年。

另外，综合各地的新规定，“商专”仅限于纯商业贷款转移公积金贷款，以前办理组合贷款的购房者无法办理“商专”业务。

但是相比之下，防城港中韩等地的“诚意”更多，对居民需要偿还“商专”贷款的难题产生了“漏洞”。以汉中市为例，该市在全省采用优先抵押模式。也就是说，在保持原商业个人住房贷款担保登记不变的情况下，通过公积金处理贷款二级担保权的方式，贷款人可以在不筹集资金的情况下清算原贷款。可以直接将公积金贷款发行到原贷款银行账户，以抵消原贷款余额。

防城港市相关意见稿的核心内容与汉中市的做法相似。也就是说，在没有自助的情况下实现“商专”。但是，申请主体必须在当地缴纳公积金2年以上，“商专”限额不能超过原商专贷款限额，不得超过规定的商专贷款限额40万韩元，贷款差额部分仍需个人自行结算。

陈静认为，考虑到各种限制的门槛，享受短期商业专业优惠的人可能有限，促进市长/市场需求的直接效果也可能“打折”。东熙也表示，“商专”有助于刺激部分居民新的住房消费需求，但效果可能有限。

更多的城市能紧随其后吗？

从落地情况来看，目前各地“商专”的执行进度也各不相同，大多数还处于征求意见的阶段。以广西省港为例，建设银行据当地一家分行相关人士透露，目前相关文件尚未正式出来，因此正在办理“商专”，以“先发制人”的方式继续进行。

董熙浩认为，考虑到各方面的限制因素，将“商专业”广泛应用为“仁成市策”的工具可能很困难，其中不仅对居民的减轻负担作用有限，还涉及到银行的协助和执行意志。

陈文靖还表示，“先后贷款”模式将直接导致银行利息减少，“商业转移”本身也有很大的利差，目前银行对这一政策的合作意愿可能相对较弱。

对于随后的人性施政方向，更多业内人士倾向于继续深化“四限”政策的改革。董熙浩在8月24日国务院常务会议上强调的“地方”一省一策“允许信用使用”的同时，主张“城市政策要充分利用政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”等政策要求不断扩大。要不断扩大差别化住房信贷政策实施力度，加快降低首付款，加快“取消住房认识”。

陈文靖还表示，预计城市政策将继续增加，短期内不排除更多城市跟进“商业转移”业务，但主要方向可以从优化购买限制“房屋批准贷款”等方面跟进，此外，二手房“委托转移”有助于保持二手房交易链的平稳运行，短期内